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Fast jeder moderne formularmäßige Mietvertrag enthält heutzutage Klauseln über Schönheitsreparaturen. Zumeist enthält der Mietvertrag dann auch eine sog. Quotenklausel. Der BGH hat aktuell in einem beachtenswerten Hinweisbeschluss (BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12) die Weichen für die Zukunft der Quotenklausel gestellt.

Was genau ist eigentlich eine Quotenklausel? Eine Quotenklausel (oder auch Quotenabgeltungsklausel) ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, die – in welcher Art und Weise auch immer – den Mieter anteilig an den Kosten von bei Mietende noch nicht erforderlichen Schönheitsreparaturen beteiligen soll. Häufig findet man Formulierungen wie zum Beispiel die folgende: 

„Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter, sofern er die Wohnung renoviert übernommen hat, eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer fälligen Renovierung zu tragen. Die Quote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags einer Fachfirma zu berechnen. In Anlehnung an die unter Ziffer … festgelegten Renovierungsintervalle gilt normalerweise folgende konkrete Quotenregelung:…“

Der BGH scheint in dem genannten Hinweisbeschluss jetzt in ausdrücklicher Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung dazu zu tendieren, eine Quotenklausel als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn die Quotenklausel den Erhaltungszustand der Wohnung berücksichtigt.

Der BGH begründet seinen Hinweis mit zwei Gesichtspunkten: Zum Einen stützt der BGH den Hinweisbeschluss darauf, dass eine Renovierungsverpflichtung des Mieters auch in Form einer Quotenklausel bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung dazu führen kann, dass der Mieter doppelt belastet wird, weil am Ende der Mietzeit nicht mehr festzustellen ist, in welchem Umfang die Abnutzung eben durch den Mieter selbst hervorgerufen worden ist. Der Mieter könnte dann unter Umständen mit der Abnutzung durch den Vormieter belastet werden, was wiederum den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligen würde. Zum Anderen hat sich der BGH in dem Hinweisbeschluss mit der Frage beschäftigt, ob die Quotenklausel generell der Inhaltskonotrolle nach § 307 BGB standhalten kann.

Es bleibt nach dem Hinweisbeschluss des BGH abzuwarten, ob die angekündigte Änderung der ständigen Rechtsprechung vollzogen wird (was aber recht wahrscheinlich ist). Für einen Vermieter würde diese Rechtsprechungsänderung nicht nur bedeuten, dass die Quotenklausel unwirksam ist. Vielmehr deutet der BGH auch an, dass jedenfalls dann, wenn die Wohnung unrenoviert an den neuen Mieter übergeben wird, die gesamte Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Von dieser Rechtsprechungsänderung würden wohl auch bestehende Mietverträge erfasst, da es bei Änderung der Rechtsprechung keinen Rückwirkungsschutz gibt.

Es bleibt festzuhalten, dass die zu erwartende Entscheidung in dieser Angelegenheit (erneut) die formularmäßige Gestaltung von Mietverträgen erheblich beeinflussen wird.

 
 

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